Viacheslav S. Kutuzov

Покупка российской недвижимости от иностранного собственника. Детальный чек-лист

Вячеслав Сергеевич Кутузов

Эксперт по американскому и международному налогообложению.

Нотариус и лицензированный иностранный юрисконсульт штата Нью-Йорк

 

Ниже представлен список документов и информации, которые рекомендуется запросить от иностранного собственника российской недвижимости перед ее приобретением. Данная публикация не рассматривает вопрос поверки правоспособности иностранного юридического лица. Этот вопрос будет рассмотрен мной в отдельной публикации. 

 

Паспорт продавца. Если продавец собственности является иностранным гражданином, первый и основной документ, который вам следует запросить у продавца – это его паспорт. Документ предоставляется в виде нотариально заверенной и апостилированной копии. Обязательно просмотрите на сайте государственного органа, который выдал паспорт, информацию о способах определения подделки паспорта. Должны быть представлены все страницы паспорта и обложка. Обратите внимание на выданные визы. Если паспорт абсолютно новый, запросите предыдущие паспорта. Сверьте написание имени, дату рождения и место рождения, указанные в каждом паспорте. Помните, что малейшие расхождения в названных реквизитах могут свидетельствовать, что обладатели представленных вам паспортов – разные люди. 

 

Рекомендую вам выписать себе на лист все визы, проставленные в паспорт(а) продавца за последние три года, а затем в разговоре с продавцом расспросить о его заграничных визитах. Особо обратите внимание на посещения Российской Федерации. Также имейте в виду, что некоторые государства предоставляют сервис проверки пересечения границы конкретным лицом по реквизитам его паспорта (так, в частности обстоит дело с США, однако проверка допускается в отношении лиц, въехавших на территорию США по иностранному паспорту).

 

Наличие нескольких иностранных паспортовобязывает вас как добросовестного покупателя также проверить паспорт каждого государства по критериям, изложенным выше. Также подробно расспросите продавца о его иммиграционной истории и действительных связей с каждым государством. Должно настораживать наличие нескольких паспортов юрисдикций с высоким уровнем налогов (особенно это актуально для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью), а также стран, состоящих в военных и политических конфликтах.  Для полноты картины запросите копию свидетельства о рождении продавца. Во всех паспортах в качестве места рождения должна приводиться страна, указанная в свидетельстве о рождении, либо ее правопреемник, как в случае с СССР.  

 

Вид на жительство. Вполне возможно, что у иностранного продавца на момент заключения сделки имеется не гражданство, а вид на жительство или виза иностранного государства, в котором он постоянно проживает. Как правило, получение апатридом (лицам без гражданства) вида на жительство весьма затруднительное занятие. Государства не спешат предоставлять легальный статус человеку, который не имеет прочных политических связей с каким-либо другим государством. Поскольку установление и признание личности контрагента есть основной элемент в проведении юридического duediligence, то я крайне не рекомендую вступать в договорные отношения с продавцами, не имеющими устойчивой правовой связи в виде гражданства с хотя бы одним из признанных ООН государств. Устойчивая правовая связь также подразумевает больший уровень ответственности и большее желание государства привлечь к такой ответственности правонарушителя. 

 

Российский внутренний паспорт продавца. Вопреки распространенному мнению, наличие у иностранного продавца также российского паспорта ничуть не облегчает процесс проверки, так как большинство рисков, которые могут иметь место с иностранным гражданином будут иметь место и с российским бипатридом. В то же самое время процесс проверки внутренних паспортов РФ существенно проще и дает куда больше информации о продавце. Помимо полного имени, вам становится доступным более подробная информация о месте рождения лица, выдавшим паспорт органе, адресах регистрации по месту жительства, зарегистрированных, наличии детей, информация о группе крове, воинской обязанности, ранее выданных внутренних и иностранных паспортах. Даже если сведения представлены в паспорте не полностью, это достаточно ценная информация, которая позволит установить иные сведения, а также сопоставить сведения с содержащимися в иных документах. 

 

Если лицо было рождено на территории Российской Федерации (либо СССР и по закону должно было получить гражданство РФ), но впоследствии утратило российское гражданство, то вам следует установить причины утраты, а также основания приобретения иностранного гражданства. В группу риска я отношу лиц, бежавших из страны по политическим причинам и получившие политическое убежище или иной статус, предоставляемый ввиду преследования лица за рубежом, поскольку в отношении их имущества могут иметься притязания в контексте уголовного преследования.  

 

О наличии в прошлом российского гражданства может также свидетельствовать информация в правоустанавливающих документах на недвижимость. Как правило, в российская договорная техника отражает паспортные реквизиты в преамбуле либо в заключительных положениях договора.     

 

Российский загранпаспорт. При наличии у лица российского гражданства, скорее всего у него имеется и российский заграничный паспорт. Действующее законодательство разрешает наличие у гражданина нескольких действующих загранпаспортов. Помимо написания полного имени кириллицей и его транслитерацию на латиницу (повторюсь, даже расхождение в одну букву с юридической стороны означает, что владелец документа может быть другим человеком), даты и места рождения, вам пригодится информация о всех перемещениях государственной границы РФ. Помните, из пограничных штампов во всех имеющихся у продавца паспортах не должно следовать, что он находился в двух государствах одновременно. Потому если в паспорте А отражено пребывание человека в одном государстве, а в паспорте Б – в другом, то можно говорить либо о подделке паспорта, либо о том, что данный паспорт был украден.  

 

Даже если российский внутренний и загранпаспорт просрочены, это не повод игнорировать их информацию. На стадии предварительной проверки чистоты сделки важна вся доступная информация, безотносительно легитимности ее фиксации. 

 

Второй документ, удостоверяющий личность продавца. Как правило, в большинстве государств имеется несколько документов, удостоверяющих личность. Паспорта, водительские права, удостоверения личности, профессиональные удостоверения и иные документы также должны быть исследованы вами. Во-первых, они могут содержать информацию о конкретном месте жительства лица на территории иностранного государства. Известность места жительства открывает перед вами широкие перспективы по проверке законопослушности продавца, о чем я расскажу ниже. Также, в некоторых государствах, таких как США, в каждом штате законодательством устанавливается свой возраст дееспособности. В большинстве штатов дееспособность наступает с 18 лет, однако есть штаты в которых лицо считается дееспособным по достижении 19 и 21 года. Во многих государствах получение второго документа, удостоверяющего личность, в отсутствие законного статуса либо невозможно в принципе, либо существенно ограничено (прежде всего по сроку действию документа). Потому обратите внимание на дату истечения такого документа и отметок о его действительности только при наличии иных документов либо иных условиях. 

 

Доверенность на представителя. Проверка доверенности на представителя – это темя для отдельного большого исследования, требующая немалой компетенции. Если резюмировать все рекомендации, то можно вывести следующее. Изначально заручитесь внятным ответом, почему лицо продает свою недвижимость по доверенности. «Неудобства и дороговизна перелета» к таковым не относятся. В конечном счете вы можете предложить продавцу возместить стоимость перелета. Далее, внимательно ознакомьтесь со всеми основными реквизитами доверенности (место и дата выдачи, выдавшие лица, срок действия, описание недвижимого имущества, содержание правомочий по продаже и иные). Помимо подписи на каждой странице доверенности и расшифровки подписи на последней странице я рекомендую требовать от продавца проставлять отпечаток пальца. Законодательством большинства государств это не запрещается. Дело в том, что биометрия (отпечаток пальцев и скан сетчатки глаза) является наиболее достоверным способом подтверждения личность подписанта.  Простая роспись или даже фрагмент текста зачастую не могут дать однозначного ответа о лице, который которые их исполнил. Доверенность, исходящая от физического лица, должна быть нотариально удостоверена и апостилирована. В большинстве государств имеется сервис проверки выданных апостилей.    

 

Тип доверенности. В отношении продажи недвижимого имущества я рекомендую использовать разовую доверенность. Да, выдача разовой доверенности сопряжена с дополнительной бюрократией, однако этот инструмент снимает множество рисков превышения полномочий представителем. Отмечу, что не так страшны риски превышения полномочий, как собственно появление в судебных базах информации о наличии судебных споров в отношении недвижимости, что может отпугнуть потенциальных покупателей и отразится на цене недвижимости. Разовая доверенность – это доверенность на совершение конкретной сделки с конкретным лицом на конкретных условиях. Обязательно просите продавца отразить в доверенности все существенные условия сделки.   

 

Сверка подписей на всех документах. Подпись может быть разной на документах разной давности. Это нормально. Ненормально, когда человек расписывается по-разному применительно к разным ситуациям. Отснимите образцы подписи во всех предоставленных вам документах и сличите их между собой. При наличии «неуверенных» («нетвердых») образцов обратитесь к почерковеду. 

 

Образец подписи представителя не является обязательным реквизитом доверенности. В то же самое время я рекомендую вам затребовать от продавца (по его возможности) предоставить вам доверенность, содержащей образец подписи представителя.

 

Нотариус продавца. В разных юрисдикциях нотариусы могут иметь совершенно разные полномочия, начиная от простого права свидетельствования верности подписи и заканчивая сложными юридическими действиями. Потому заблаговременно уточните действительность лицензии и объем полномочий конкретного нотариуса. Данная информация доступна на сайтах нотариальных объединений или органов государственной власти конкретного государства.

 

Далее, настоятельно рекомендую вам заверять документы у нотариуса6 которого выбрали вы сами, а не продавец. Если нотариус предоставляет услугу по проставлению международного апостиля, я рекомендую вам воспользоваться ею. Не доверяйте этот процесс вашему контрагенту, так как на стадии легализации документа также возможны многочисленные злоупотребления. Последнее – попросите нотариуса направить апостилирванную доверенность напрямую вам в Россию. Такое действие абсолютно законно в силу пункта 3 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 

Банковские реквизиты. У большинства добросовестных лиц имеется банковский счет, привязанный к имени и почтовому адресу лица. Посему, банковский счет может быть использован как одна из ступеней в проверке личности продавца недвижимости. Запросите у продавца банковский счет, а затем направьте на него чисто символическую сумму. Затем попросите продавца сообщить вас о размере переведенной суммы. Если продавец действительно является владельцем активного банковского счета и имеет к нему доступ, то у него не возникнет проблем в предоставлении данной информации. Также, довольно часто покупателями запрашиваться выписки по банковскому счету продавца - проверяется активный статус счета, имя владельца и сверяется почтовый адрес.

 

Я рекомендую осуществлять все расчеты исключительно посредством банковского перевода. 

 

Информация из базы Interpol. Если в отношении вашего контрагента имеются какие-либо преследования уголовного характера, то вполне возможно, что информация о нем внесена в базу Интерпола (https://www.interpol.int/notice/search/wanted). Проверьте вашего контрагента, используя все известные вам имена и написания имен. Также проверьте его в разделе пропавших лиц (https://www.interpol.int/notice/search/missing).

 

Документ о государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость также является первостепенным документов в вашем анализе. Запросите у собственника копию (желательно заверенную в установленном порядке) свидетельства. Помимо этого, самостоятельно закажите выписку из единого государственного реестра недвижимости. Сверьте все реквизиты свидетельства и выписки, а именно имя собственника, дата государственной регистрации права, номер регистрационной записи, кадастровый (условный) номер недвижимости, основание для приобретения права собственности. 

 

Проверка основания права собственности продавца. Отдельного внимания заслуживают документы, подтверждающие основание для государственной регистрации права собственности продавца на продаваемое недвижимое имущество. Ими могут выступать либо 

 

  • гражданско-правовой договор;

  • документы о приватизации недвижимости;

  • свидетельство о праве на наследство; 

  • документы о выплате участнику общества с ограниченной ответственностью доли в ООО;

  • решение суда; 

  • иные документы. 

 

Поскольку проверка каждого конкретного правоустанавливающего документа на его юридическую силу, а также законности перехода есть весьма комплексные и глубокие вопросы, то я считаю нужным рассмотреть их в отдельной публикации. На предварительном этапе ваша задача будет ограничена сопоставлением всех данных о правообладателях, недвижимости, времени и условиях возникновениях права собственности продавца с данными из других источников. Если имеется возможность напрямую поговорить с предыдущим собственником недвижимости, этой возможностью следует непременно воспользоваться.  

Документы на земельный участок. В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Ввиду этого, при покупке загородного дома или иной отдельно стоящей недвижимости, внимательно изучите все правоустанавливающие и кадастровые документы на земельный участок. Особое внимание уделите вопросу пересечения границ, виду разрешенного использования земельного участка а также градостроительной (ГПЗУ) и строительной документации (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

 

Документы кадастрового и технического учета. Если технические характеристики объекта недвижимости по факту отличаются от тех, что закреплены в документах кадастрового и технического учета, законность сделки может быть поставлена под сомнения. Попросту, вы покупаете иной объект, чем указан в договоре. В судебной практике, к сожалению, не выработалось подхода касательно оценки серьезности изменений и их влияния на законность сделки и государственной регистрации перехода права собственности. В любом случае, при установлении расхождений фактического состояния квартиры с документарным описанием (ввиду перепланировки и иных процессов) необходимо потребовать от собственника привести кадастровые и технические документы в соответствие. Или не тратить свое время и отказаться от сделки…  

 

Единый жилищный документ (ЕЖД) и иные жилищные документы. Это очень удобный инструмент для проверки лиц, когда-либо проживавших в конкретном помещении, основаниях для их вселения и выселения, а также о наличии задолженности по коммунальным услугам. ЕЖД заменяет тринадцать документов:

 

  1. о проверке жилищных условий;

  2. о регистрации по адресу;

  3. о составе семьи;

  4. о совместном проживании с умершим (о прописке на день смерти); 

  5. об одиноком умершем;

  6. об иждивении;

  7. об изменении адреса;

  8. «Дом-новостройка»;

  9. об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг;

  10. о замене паспорта с указанием причины;

  11. копию финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения;

  12. выписку из домовой книги;

  13. копию карточки учета для собственника жилого помещения.

 

Оформить документы жилищного учета можно онлайн на официальном сайте mos.ru или через центр госуслуг «Мои документы». К сожалению, данный документ доступен только жителям Москвы. Для жителей других городов придется заказывать каждый из указанных документов по отдельности. 

 

Снятие лица с регистрационного учета вовсе не означает, что такое лицо не может претендовать на недвижимость. Ввиду этого следует детально изучить перспективы предъявления требований со стороны каждого из поименованных в ЕЖД и сопутствующих документах лиц. 

 

Проверка обременений. Довольно распространена ситуация, при которой в отношении объекта недвижимости имеются обременения. В отношении недвижимости обременения подлежат государственной регистрации и отражены в выписки из ЕГРН. Лицо, в пользу которого установлено обременение, имеет преимущественное право для удовлетворения своих требований из стоимости обремененного имущества. Характер обременения отражен в соответствующем договоре, с которым вы должны внимательно ознакомиться, поскольку он может свести на нет целесообразность вашей сделки. Если речь идет об ипотеке, запросите от продавца доверенность на получение у банка справки о выплаченных ипотечных платежах. Вообще, я настоятельно рекомендую не запрашивать документы у продавца, а получить от него соответствующую доверенность для проведения всех процедур самостоятельно, насколько это допустимо в конкретной ситуации. 

 

Проверка адреса квартиры. В начале девяностых подмена адреса было достаточно популярным видом мошенничества с недвижимостью. Мошенники везли клиента на просмотр совершенно не той квартиры, которую указывали в качестве продаваемой в рекламных материалах и впоследствии в договоре купли-продажи. Сейчас этот вид мошенничества практически сошел на нет. Тем не менее покупателям стоит сверять адресные ориентиры недвижимости самостоятельно. Особенно это актуально в отношении загородной недвижимости в различного рода кооперативах, поскольку адресация этих объектов и по сей день не всегда производится должным образом. 

 

 

Согласие супруга на продажу недвижимости. Если отчуждение прав на недвижимость осуществляется лицами, состоящими в браке на момент приобретения недвижимости, то необходимо согласие супруга на продажу. Если брак был заключен после приобретения недвижимости, то необходимо подготовить заявление о том, что недвижимость была приобретена до заключения брака и не является совместно нажитым имуществом. Это не есть требование закона, но по факту данный документ запрашивается в большом количестве сделок. Если вами заключается не договор купли-продажи, а, скажем, договор мены, и другая сторона сделки также является семейной парой, тогда подобного рода документы необходимо запросить и от них.

 

Разрешение органов опеки и попечительства.Если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире ввиду участия в ее приватизации или при приобретении на открытом рынке, независимо, зарегистрирован он там он там или нет, то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Ввиду этого, продажа такой доле возможна после получения разрешения органов опеки и попечительства. 

 

Справка об отсутствии судимости. Для заказа данного документа нужно располагать сведениями о всех местах регистрации продавца по месту жительства. Я рекомендую заручиться от продавца доверенностью для запроса данного документа самостоятельно. 

 

Информация из судебных баз о наличии споров в отношении недвижимости. Следует проверить наличие как споров в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах по месту нахождения недвижимого имущества.  

 

Информация из судебных баз о наличии споров с участием продавца. Проверка осуществляется в отношении всех известных вам имен продавца по всем известным адресам места жительства и пребывания продавца как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Если вам известен иностранный(е) адрес(а) продавца, я рекомендую провести проверку и в картотеке иностранных судов. В подавляющем большинстве юрисдикций эта информация открыта для широкого доступа. 

 

Также я рекомендую проявить бдительность и проверить наличие споров с участием всех лиц, когда-либо проживавших в приобретаемой недвижимости или имевших к ней какое-либо отношение.

 

Информация из базы исполнительных производств. http://fssprus.ru/iss/ip. Опять же, проверка идет по всем известным вам именам и фамилиям, а также местам жительства продавца и иных заинтересованных лиц. 

 

Информация из Единого федерального реестра сведений о банкротстве. https://bankrot.fedresurs.ru. 

 

Опрос соседей по месту нахождения недвижимости. Не стоит пренебрегать этим видом информации. Под час он может быть куда более информативным, чем официальные документы. Какие вопросы следует задавать? Все те же, что встают перед вами в процессе документарной проверки. Знают ли жильцы собственника (обязательно предъявить фото)? Были ли какие-либо инциденты с участием собственника? Были ли какие-либо инциденты за время нахождения недвижимости в собственности продавца? Знают ли соседи что-либо о настоящих или прошлых жильцах? Были ли заливы? Вставал ли вопрос об аварийности дома? Иные.

 

Рекомендательные письма. Даже самый дикий социопад ведет какую-то социальную жизнь. Потому у него имеются люди, которые могут составить свое мнение о нем. Понятно, что в рекомендательные письма предоставляются от людей, с которыми продавец имеет хорошие отношения. В то же самое время, во многих зарубежных юрисдикциях получить хорошие рекомендации от человека, обладающего особой лицензией или имеющего профессиональный статус, не так уж и просто. В отношении рекомендаций я дам вам два совета. Во-первых, просите чтобы они исходили от людей, которые являются этническими выходцами из соответствующего государства. К примеру, если продавец проживает в Швеции, просите, чтобы рекомендация исходила от коренного шведа, а не от новоиспеченного иммигранта. Связано это с тем, что много кто из наших соотечественников испытывает проблемы с социальной интеграцией. Во-вторых, просите рекомендации от «публичного» человека. Под «публичным» человеком я понимаю лицо, которое либо обладает известностью, либо владеет лицензией, занесенной в публичный реестр, либо иным образом существенно дорожит своей репутацией. 

 

Не бойтесь задавать неудобные вопросы, а также вопросы, содержащие заведомо ложное утверждение. Это поможет вам выявить нестыковки и лож. Убедительно врать весьма трудно. Тактике интервью с участниками сделки с недвижимостью я посвящу отдельную статью.   

 

Информация из социальных сетей и иных открытых источников. Это то, что люди сами пишут о себе. В XXIвеке социальные сети есть практически у всех. ЕслиGoogleвас не знает, то, скорее всего, вас нет. Полное отсутствие всякой информации о человеке, равно как и чрезмерная активность перед сделкой (заведение нового аккаунта) выступают красными флажками.  

 

Слушайте свою интуицию. Это последняя инстанция, к которой вы можете апеллировать в жизни. 

Моя команда занимается проведением экспертиз и структурированием сделок с российским недвижимым имуществом, собственники которого проживают в США. Мы найдем решения для безопасного проведения любой сделки.

Ключевые слова: Вячеслав Кутузов, юрисконсульт, нотариус, риски покупателя недвижимости, недвижимость, продавец американец, экспертиза сделки, недвижимость в России, американский собственник, доверенность, апостиль, согласие супруга, доверенность на продажу недвижимого имущества, доверенность для России из США, Нью-Йорк, США, нотариус Нью-Йорк, Нотариус США, доверенность на продажу недвижимого имущества в России, Апостиль в Нью-Йорке, Апостиль в Калифорнии, апостиль во Флориде, Апостиль в Пенсильвании, Апостиль в Неваде, Апостиль в Техасе.

© Viacheslav Kutuzov LLC, 2019. All rights reserved.