Viacheslav S. Kutuzov

Международная юридическая фирма

Мы сопровождаем сделки по продаже российской недвижимости

Доверенность на продажу квартиры или иной недвижимости в России лицам, проживающим в США

Составляя доверенность в США для продажи российской недвижимости, следует учитывать как российские, так и американские требования законодательства и коммерческого оборота. В данной публикации приводятся рекомендации продавцам российской недвижимости, проживающим в США, по составлению доверенности на представителя. 

 

Дата документа должна быть одна. В российском документообороте принято включать в документ несколько дат: непосредственно после заглавия документа «доверенность» и в удостоверительную надпись нотариуса, что, на мой взгляд, является избыточным. В США документ датируется только в удостоверительной надписи нотариуса, что позволяет избежать многих ошибок и неточностей. Поэтому в своем документообороте я также стараюсь указывать дату только в удостоверительной надписи нотариуса США. Российская судебная практика подтверждает законность этого подхода (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 апреля 2014 г. N ВАС-972/14). 

 

Мне неоднократно поступал вопрос о том, как поступать в случае недопустимого расхождения дат. К примеру, когда дата в начале документа является более поздней, чем дата в удостоверительной надписи нотариуса. Поскольку всякая доверенность есть односторонняя сделка, то, на мой взгляд, доверенность с таким расхождением в датах не будет являться недействительной ввиду положений статьи 180 ГК РФ. В силу этой нормы недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Куда более существенным является ситуация, когда дата нотариального заверения документа является более поздней, чем дата выдачи международного апостиля. В этом случае есть все основания утверждать о поддельности документа. 

 

Используйте внутренние российские паспорта. Поскольку права граждан РФ на недвижимое имущество учтены Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по реквизитам внутренних паспортов, то целесообразно использовать именно их, а не заграничные паспорта РФ или паспорта иностранных государств. Рекомендуется прописывать паспортные реквизиты наиболее полно, указывая полное имя доверителя (фамилия, имя и отчество), дату рождения, пол, адрес регистрации по месту жительства, серию и номер паспорта, полное наименование выдавшего органа в том падеже, который указан в паспорте после слова «выдан», дату выдачи и код подразделения. 

 

У большинства американских русскоязычных нотариусов нет возражений в удостоверении документа на основе внутреннего паспорта. Российское законодательство также не запрещает использовать внутренний паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность за пределами Российской Федерации. Указание в заграничном паспорте на то, что это «официальный документ, удостоверяющий личность гражданина при выезде за пределы и пребывании за пределами страны, а также при въезде на территорию государства из заграничной поездки» не может трактоваться ограничительно как невозможность использования внутреннего российского паспорта, уже будучи на территории иностранного государства, если к такому внутреннему паспорту есть доверие со стороны иностранных государственных и иных органов и организаций. 

 

Если вы указываете реквизиты и реквизиты внутреннего паспорта, и реквизиты загранпаспорта, то рекомендуется включать реквизиты загранпаспорта, в котором проставлена виза либо по которому осуществлялся въезд в США. На сегодняшний день допускается наличие у российского гражданина нескольких загранпаспортов (подпункт 2 части второй статьи 11 Федерального закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию"). 

 

Написание имени. В иностранной практике принято прописывать полное имя заглавными буквами. Обосновывается это тем, что, как правило, в паспортах и иных публичных документах, в том числе российских, написание имен осуществляется заглавными буквами. Я не вижу каких-либо юридических проблем в как в таком написании, равно как и написании с заглавной только первой буквы фамилии, имени и отчества.

 

Достаточно распространена ситуация, при которой лицо имеет несколько гражданств (бипатриды), и написание имени в паспорте каждого государства отличается либо вовсе иное. Такая ситуация может возникнуть, скажем, при смене фамилии ввиду вступления в брак на территории иностранного государства. Это совершенно допустимо, поскольку имя и фамилия определяется самим человеком и для конкретного правопорядка, то есть конкретного государства. Иными словами, имя – это то, как человек хочет, чтобы его звали в конкретном правопорядке. Если человек желает, чтобы в одном государстве его именовали Иваном Смирновым, а в другом John Smith, то он вправе указания в паспорте первого государства имени «Иван Смирнов», а во втором John Smith. На уровне международных правовых актов каких-либо ограничений на наличие нескольких имен не существует. 

 

Ранее я указал на возможность указания в одной доверенности нескольких представителей. Здесь же отмечу, что Гражданским кодексом также допускается выдача доверенности от нескольких доверителей (пункт 6 статьи 185 ГК РФ). Выдача совместной доверенности либо отдельных доверенностей от каждого доверителя необходима, если продаваемое недвижимое имущество находится в совместной собственности двух и более лиц.

Контакты доверителей и представителей. В российской юридической практике не принято включать в текст доверенности контакты доверителей и представителей. Тем самым стороны лишают себя хорошей возможности предотвращения многих злоупотреблений, которые не имели бы места, будь у другой стороны сделки или государственного органа возможность прямого общения к доверителю или представителю.  В своей практике я включаю адреса электронной почты каждого поименованного в доверенности лица, его контактные телефоны с указанием прикрепленных мессенджеров (Telegram, Viber, WhatsApp) для экономии телефонных счетов заинтересованного лица. Такой подход располагает к себе потенциальных покупателей. 

 

Несовершеннолетние сособственники. Несовершеннолетние лица также могут быть собственниками недвижимого имущества. Поэтому, при продажи недвижимости необходимо указать их полное имя, паспортные реквизиты (также, как и в отношении доверителей) и указание на то, что вы действуете в качестве их законных представителей (привести степень родства).  

 

Полное описание объекта недвижимости. Для того, чтобы полномочие на продажу недвижимости было действительным, оно должно быть максимально детализированным. Достаточно часто встречающиеся в интернете формулировки доверенностей, вроде «доверяю распоряжаться всем своим имуществом, как движимым, так и недвижимым, где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось» не будут состоятельными с точки зрения закона и, как правило, отвергаются потенциальными покупателями актива.


Гражданским кодексом РФ не устанавливается конкретный список реквизитов, которые образуют идентификацию недвижимого имущества. Судебная практика также не является последовательной в этом плане. Посему я рекомендую включать в доверенность следующие реквизиты недвижимости:

  • полные адресные ориентиры

  • общая площадь объекта

  • количество комнат – применительно к квартире 

  • кадастровый (условный) номер

  • дата государственной регистрации права

  • серия, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права (если регистрация права произведена до 15 июля 2016 года)

  • основание приобретения недвижимости (реквизиты договора)

  • данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества

 

Если после государственной регистрации права собственности продавца были произведены какие-либо перепланировки, следует убедиться, чтобы изменения нашли свое отражение в документах кадастрового и технического учета. 

 

Применительно к продаже жилого дома или иного здания, строения или сооружения, следует также прописать реквизиты права собственности либо иного права на земельный участок. Так, в силу статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2)

Полномочия на заключение сделки. Для того, чтобы ваш российский представитель мог от вашего имени заключить договор купли-продажи или любую иную сделку, следует детализировано прописать все необходимые полномочия с указанием конкретных видов договоров, которые ваш представитель вправе заключать от вашего имени. Термин «заключать договор» уже сам по себе предполагает право его подписания, однако я рекомендую использовать в тексте доверенности оба термина, так как применительно к иным документам термин «заключать» может быть неприменим. 

 

Наиболее безопасным способом проведения сделки через представителя будет указание в доверенности на то, что договор купли-продажи может быть заключена на условиях, указанных в модельном договоре, который приводится в качестве приложения к доверенности. В то же самое время подобный подход может быть сочтен потенциальным покупателям чрезмерно жестким.

 

Помимо заключения конкретной сделки вам следует прописать полномочия на ее фактическое исполнение, скажем, на подписание передаточного акта (пункт 1 статьи 556 ГК РФ) и совершения иных действий по фактической трансмиссии владения от одного собственника к другому. 

 

Полномочия представительства перед нотариусами для совершения нотариальных действий. На сей день нотариальное удостоверение сделок обязательно для следующих типов сделок:

  • отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость; 

  • распоряжение имуществом совершается при опеке;

  • при отправке договора в регистрирующий орган почтовым отправлением; 

  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Даже если ваша сделка не подпадает ни под одну из вышеизложенных категорий, я все равно рекомендую вам прибегнуть к ее нотариальному удостоверению, поскольку нотариус вправе обладает весьма важным полномочием - проверять дееспособность лица на момент совершения им сделки. Таким образом, практикуемые многими недобросовестными лицами "сюрпризы" в виде составления справок из вытрезвителя о нахождении в день заключения договора в нетрезвом виде (мол, "меня напоили и заставили подписать договор") или в ином городе, направленные на последующее оспаривание сделки, не будут иметь веса. 

 

Если продаваемая недвижимость требует ремонта, я рекомендую указать в доверенности права на заключение договора бытового подряда и фактического выполнения ремонта. Это полномочие будет весьма кстати при последующих претензиях продавца к качеству объекта недвижимости. Также целесообразно прописать полномочия по кадастровому и техническому учету, если в процессе регистрации перехода права собственности будут выявлены расхождения имеющихся кадастровых и технических документов с действительными характеристиками недвижимости. 

 

Вполне возможно, что в квартире имеются лица, зарегистрированные там по месту пребывания или жительства. Для снятия их с регистрационного учета вам важно иметь соответствующее полномочие. Жилищные и регистрационные полномочия обычно также включают положения о взаимодействии с коммунальными и жилищно-эксплуатационными службами.

 

Следующая группа полномочий, которые целесообразно отразить в доверенности – представительство в налоговой службе по вопросам подачи налоговой отчетности и уплаты налогов и сборов. Налоговый вопрос может встать дважды: до момента заключения договора - при уплате имеющихся налогов, и после продажи – для уплаты образовавшегося подоходного налога. 

 

В завершении следует подробно прописать судебные полномочия (на случай возникновения судебных споров как с покупателем, так и с третьими лицами – Росреестром, налоговой, иными), полномочия в исполнительном производстве, и общие административные полномочия на подписание от вашего имени юридически значимых обращений и совершении мелких сделок для и во исполнение основного договора купли-продажи. При формировании судебных полномочий я не рекомендую наделять вашего представителя (даже основного) правом признания иска и заключения мирового соглашения.

 

Срок действия доверенности. Составляя доверенность, обязательно укажите срок ее действия. В действующей редакции ГК РФ срок действия доверенности не является ее необходимым реквизитомЕсли в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (пункт 1 статьи 186 ГК РФ). В то же самое время доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (абзац второй той же нормы).

 

Законодатель не устанавливает максимального и минимального срока действия доверенности. Со своей стороны посоветую вам устанавливать срок действия до года, так как сжатые сроки дисциплинируют всех участников сделки и побуждают к активным действиям. Как указал суд в одном из рассмотренных дел, запись в доверенности "без ограничения" не свидетельствует об установлении ее действия в течение определенного временного промежутка, вследствие чего она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 3 августа 2017 г. по делу N 33-4632/2017).

 

Передоверие. Я не большой сторонник передоверия. Именно с помощь этого инструмента совершается не мало злоупотреблений. Если же вы все-таки хотите установить право вашего представителя передоверить полномочия третьим лицам, то я настоятельно рекомендую детально проверить личность каждого предполагаемого представителя до передоверия, включив их паспортные реквизиты в текст доверенности, а также основания, при которых передоверие может иметь место (болезнь основного представителя, иные существенные препятствия в свободном осуществлении функций). Позволять представителям самостоятельно определять кандидатуры других представителей (по передоверию) крайне не рекомендуется.

Если в доверенности о совместном осуществлении полномочий предусмотрено передоверие, оно осуществляется только всеми представителями совместно, если иное не установлено в самой доверенности (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 127))

 

Язык доверенности. Право большинства штатов позволяет совершать доверенности (в отношении доверенностей российский законодатель использует именно термин «совершать» (статья 186 ГК РФ), а не «выдавать») на любом языке. В штатах с большим количеством русскоязычного населения, таким как Нью-Йорк, Калифорния, Флорида, Орегон и иные, имеется большое количество русскоговорящих нотариусов, которые могут удостоверить доверенность на русском языке. Ввиду сложности правовой английской терминологии и принципиальных отличий в правовых системах, при переводе английского текста на русский язык может возникнуть множество вопросов. Во избежание последующих споров о правильности перевода, я рекомендую вам изначально совершать доверенность на русском языке.

 

Применимое право. В случае, если полномочие предоставлено представителю для совершения сделки в отношении недвижимого имущества и при этом сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр (пункт 3 статьи 1217.1 ГК РФ).

Для представительства по другим вопросам, в том числе по вопросам заключения договора с риелтором, соглашения о конфиденциальности, соглашения о гарантиях и намерениях, соглашения о возмещении убытков, возможно установление иного права как для самой доверенности, так и для последующего договора. 

Подписи. Для того, чтобы у другой стороны и иных лиц, задействованых в сделке, не было сомнений в действительности доверенности, поставьте подпись также как и во внутреннем паспорте. Если доверенность исходит от нескольких доверителей, каждый их доверителей обязан расписаться в доверенности. Согласно действующей судебной практике образец подписи представителя не относится к числу обязательных реквизитов доверенности (Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 03 февраля 2016 г. по делу N 33-153/2016). В то же самое время, если у вас имеется возможность подписания представителем(-ями) доверенности, это создаст дополнительные гарантии от подделки.

 

Нотариальное удостоверение доверенности и ее легализация. После того, как вы определились с текстом доверенности и согласовали ее со всеми заинтересованными сторонами, вам следует ее нотариально удостоверить. Особенностью американского нотариата является упрощенность (по сравнению с российским) всех нотариальных форм и действий. Во многих штатах нотариус не обязан вести журнал нотариальных действий либо публиковать контактную информацию о себе в Интернете. В то же самое время в российской правоприменительной практике принято прямое обращение к нотариусу для проверки факта совершения нотариально действия. Поэтому я, будучи сам практикующим нотариусом штата Нью-Йорк, крайне рекомендую пользоваться услугами только тех нотариусов, которые публикуют в открытом доступе информацию о себе и ведут журнал нотариальных действий.

 

В юридической литературе распространен стереотип о том, что «американский нотариус заверяет только подпись». Праильнее сказать, что нотариус «заверяет» документ. Это устанавливается в законодательстве о нотариате большинства штатов. К примеру, полномочия нотариуса штата Нью-Йорк изложены в § 135 Исполнительного закона штата Нью-Йорк (NewYorkConsolidated Laws, ExecutiveLaw - EXC§ 135). Так, каждый нотариус, должным образом имеющий лицензию, настоящим уполномочен и вправе в пределах Штата принимать присяги и заверения, принимать письменные показания и показания для судов, получать и удостоверять признания или подтверждение правовых документов, ипотечных документов, доверенностей и других документов в письменной форме; требовать принятия или оплаты иностранных и внутренних векселей, простых векселей и обязательств, закрепленных в письменной форме, а также осуществлять протест векселей в случае непринятия или неуплаты, в зависимости от обстоятельств, и для использования в другой юрисдикции, осуществлять другие полномочия и обязанности в соответствии с законами наций и в соответствии с коммерческим использованием, или законами любого другого правительства или страны, которые могут осуществляться и выполняться нотариусами при условии, что при осуществлении таких полномочий он излагает название таких другой юрисдикции.

 

Наряду с американской удостоверительной надписи, американской нотариус вправе использовать российскую удостоверительную надпись.

 

После нотариально удостоверения доверенность должна быть легализована. Легализация есть подтверждение полномочий лица, выдавшего документ, для целей использования документа зарубежном. На сегодняшний день легализация документа возможна в двух формах: консульская легализация и легализация посредством проставления международного апостиля согласно Гаагской конвенции 1961 года

 

Преимуществом консульской легализации является отсутствие необходимости последующего перевода на русский язык удостоверительной надписи нотариуса, которая обязательно проставляется на английском языке. Недостатком выступают длительность сроков ожидания приема у консула (на сегодняшний день срок ожидания в Генеральном консульстве РФ в Нью-Йорке составляет три месяца), а также то, что довольно часто сотрудниками консульства проводится ревизия документа, и не всегда уместная и корректная.

 

Преимуществом апостилирования документа выступает краткость сроков – многие штаты предлагают услугу проставления апостиля за один день. Также многие нотариусы предлагают услуги апостилирования документа. Апостиль – это штамп или сертификат, который проставляется либо крепится на документ. В ряде штатов США между нотариальным удостоверением документа и его апостилированием также имеется промежуточная процедура – удостоверение нотариальных полномочий клерком соответствующего нотариального округа. 

В силу п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 187, п. 2 ст. 188.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для оформления доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом; для оформления доверенности, выданной в порядке передоверия, а также для оформления безотзывной доверенности. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не содержат указания на то, что доверенность на представление интересов гражданина в арбитражном суде требует обязательного нотариального удостоверения (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 июля 2016 г. N Ф09-8026/15 по делу N А07-19259/2014).

Доверенность от имени иностранного лица, выданная на территории иностранного государства, не является официальным документом и по общему правилу не требует обязательного удостоверения в виде консульской легализации или проставления апостиля (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2013 г. N 158 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с рассмотрением Арбитражными судами дел с участием иностранных лиц" (п. 27)).

Продумайте порядок отмены доверенности. На сей день в судебной практике доминирует подход, согласно которому третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, не несет неблагоприятные последствия, связанные с ее прекращением (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2016 г. N Ф03-218/16 по делу N А59-2884/2014). Обязанность проверять действительность доверенности на третье лицо законом не возложена (Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 11 августа 2016 г. по делу N 33-2307/2016). Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение извещения об отмене доверенности (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2009 г. N Ф09-10394/08-С6). Сделка, совершенная по прекращенной доверенности в случае, если третье лицо не знало и не должно было знать о ее прекращении, влечет наступление прав и обязанностей как для третьего лица, так и для представляемого и его правопреемников, и с учетом изложенного недействительной в этом случае признана быть не может (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 33-23061/2015). Для Отмены доверенности я рекомендую направить соответствующее уведомление как самому представителю, чьи полномочия отменяются, так и иным представителям, а также в отделение Росреестра, и потенциальному контрагенту по сделке.

Если доверенность выдана нескольким представителям и в ней не предусмотрено совместное осуществление полномочий, отказ от полномочий одного из представителей или отмена его полномочий представляемым влечет прекращение доверенности только в отношении данного представителя (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 126)).

Наш офис в Нью-Йорке имеет обширный опыт структурирования сделок с недвижимым имуществом, собственники которого проживают на территории США. Мы поможем вам грамотно составить доверенность и договор купли-продажи на продажу недвижимого имущества в России из США, а также согласие супруга либо заявление об отсутствии в отношении недвижимости режима совместно нажитого имущества. 

 

  

TAGS: Вячеслав Кутузов, юрисконсульт, нотариус, доверенность, апостиль, согласие супруга, доверенность на продажу недвижимого имущества, доверенность для России из США, Нью-Йорк, США, нотариус Нью-Йорк, Нотариус США, доверенность на продажу недвижимого имущества в России, Апостиль в Нью-Йорке, Апостиль в Калифорнии, апостиль во Флориде, Апостиль в Пенсильвании, Апостиль в Неваде, Апостиль в Техасе.

© Viacheslav Kutuzov LLC, 2019. All rights reserved.