Viacheslav S. Kutuzov

Как продать квартиру или иную недвижимость в России лицам, проживающим в США

Вячеслав Сергеевич Кутузов

Лицензированный в штате Нью-Йорк иностранный юрисконсульт

Нотариус штата Нью-Йорк

 

Дистанционная продажа недвижимого имущества и иного ценного актива сопряжена со значительными сложностями как правового, так и организационного характера, поскольку речь идет не только о коллизии интересов сторон сделки, но и о коллизии юрисдикционной. К сожалению, на сегодняшний день в российской судебной и административной практике не наблюдается единства по многим вопросам. 

 

В данной статье приводятся рекомендации продавцам российской недвижимости, проживающим в США, по минимизации рисков, связанных с недобросовестным поведением участников рынка недвижимости. Риски покупателя будут рассмотрены в отдельной статье.

 

Выбор представителя. По закону в качестве представителя по доверенности может выступать любое дееспособное лицо. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (пункт 1 статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту – «ГК РФ»). В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет (это возможно с 16-и, а в определенных случаях - с 14-и лет), гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. (пункт 2 статьи 22 ГК РФ). Также законом предусматривается возможность ограничения дееспособности гражданина и признания его недееспособным в порядке, предусмотренном главой 31 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). Здесь отметим, что не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (пункт 2 статьи 182 ГК РФ).

 

Таким образом, для осуществления своих функций ваш представитель должен достичь 18 лет (либо 16 или 14 - для состоящих в браке лиц), в отношении него не должно быть вступившего в законную силу решения суда об ограничении либо лишении гражданской дееспособности и он не выступает в качестве другой стороны сделки либо в качестве представителя по доверенности другой стороны сделки. 

 

Если ваш представитель не является гражданином Российской Федерации, то в силу пункта 1 стать 1197 ГК РФ гражданская дееспособность такого физического лица будет определяться его личным законом. Следует учитывать, что физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности(пункт 2 той же статьи). В большинстве штатов США дееспособность наступает с 18 лет. 

 

Отдельно рассмотрим вопрос о количестве представителей. Пункт 1 статьи 182 допускает указание в одной доверенности как одного, так и нескольких представителей. Довольно распространена ситуация, когда у американского собственника российской квартиры имеются родственники либо иные близкие люди, которые в силу возраста или иного обстоятельства не способны самостоятельно провести сделку. Если лицо, которому вы доверяете продать свою российскую квартиру, не является профессиональным участником рынка недвижимости, тогда рекомендуется введение дополнительного представителя. Обычно им выступает риэлтор, осуществлявший предпродажную подготовку и поиск потенциального покупателя. 

 

При использовании модели нескольких представителей целесообразно продумать четкое разделение функций каждого поверенного. Не рекомендуется наделять представителя, с которым вы не имеете длительных связей, полномочиями по заключению договора, поскольку это увеличивает риски злоупотребления правом. Функция риелтора должна быть ограничена выставлением объекта на продажу и доведения процесса до заключения договора. Непосредственное же заключение должно проводиться "основным представителем" (родственником, другом или иным лицом), с которым вы имеете более длительный опыт взаимодействия. 

 

Также, я рекомендую наделить вашего основного представителя контрольными полномочиями в отношении представителя-риелтора, а именно правом прекращения полномочий последнего (судебная практика умалчивает о возможности применения данной конструкции, однако, основываясь на положениях главы 10 ГК РФ, я убежден в состоятельности этого решения).   

 

В экспертной среде встречается мнение, согласно которому целесообразно выдавать отдельную доверенность каждому представителю в целях ограничения информации о фактических полномочиях основного представителя до заключения сделки, чтобы представитель-риелтор не мог тем самым нанести своими оппортунистическими действиями какой-либо вред сделке. Я считаю такой подход несостоятельным, поскольку в большинстве ситуаций риэлтор имеет возможность узнать о содержании доверенности от одного из потенциальных покупателей. Во-вторых, добросовестные риелторы с устойчивой репутацией на рынке на вряд ли возьмутся за продажу объекта, несли не будут располагать подтвержденными полномочиями продавца и его представителя. В-третьих, изначально ознакомление риелтора с контрольными и иными сдерживающими положениями доверенности позволит отсечь недобросовестных лиц на начальном этапе.

 

В отношении представителя-риелтора должна быть проведена тщательная проверка. Рекомендуется проверить: 

  • внутренний паспорт (как визуально, так и на государственном ресурсе проверки действительности паспортов);

  • срок действия паспорта ввиду наступления обязанности обмена паспорта в 20 и 45 лет; 

  • наличие судебных споров по всем местам регистрации по месту жительства и по всем местам регистрации юридического лица, под брендом которого действует риелтор;

  • наличие исполнительных производств;

  • наличие производств несостоятельности (банкротства).

 

Даже при наличии малейших подозрений в добросовестности риелтора (в виде отрицательных отзывов в Интернете и на иных ресурсах) рекомендуется поискать альтернативу. Не поленитесь использовать социальные сети, а также напрямую задать вопросы риелтору:

  • меняли ли вы когда-либо свою фамилию, имя и отчество (удивлю вас, но отчество тоже может быть изменено)?

  • как давно вы занимаетесь риэлтерской деятельностью?

  • в каких компаниях вы работали (обязательно следует осуществить поиск информации в отношении всех компаний)?

  • есть ли у вас страховка?

  • состоите ли вы в каких-либо ассоциациях?

  • какой объем сделок был заключен вами за последний год?

  • какой процент из заключенных сделок приходится на недвижимость, находящуюся в собственности иностранцами?

  • имеются ли у вас клиенты из США? Если да, возможно ли заручиться их личной рекомендацией?

 

Отношения с риелтором следует урегулировать в соответствующем договоре. Внимательно ознакомьтесь со всеми правами и обязанностями риелтора и покажите данный договор своему юристу. Вам должно быть понятно, какой конкретно результат противная сторона обязуется вам предоставить, сколько это будет стоить и каким образом будут осуществлены расчеты.

 

После того, как кандидатура каждого представителя необходимо подготовить доверенность и собрать все согласия. 

 

Подготовка доверенности. Составляя доверенность в США для продажи российской недвижимости следует учитывать как российские, так и американские требования законодательства и коммерческого оборота. Но начнем по порядку.

 

Дата документа должна быть одна. В российском документообороте принято включать в документ несколько дат: непосредственно после заглавия документа «доверенность» и в удостоверительную надпись нотариуса, что, на мой взгляд, является избыточным. В США документ датируется только в удостоверительной надписи нотариуса, что позволяет избежать многих ошибок и неточностей. Поэтому в своем документообороте я также стараюсь указывать дату только в удостоверительной надписи нотариуса США. Российская судебная практика подтверждает законность этого подхода (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 апреля 2014 г. N ВАС-972/14). 

 

Мне неоднократно поступал вопрос о том, как поступать в случае недопустимого расхождения дат. К примеру, когда дата в заглавии документа является более поздней, чем дата в удостоверительной надписи нотариуса. Поскольку всякая доверенность есть односторонняя сделка, то, на мой взгляд, доверенность с таким расхождением в датах не будет являться недействительной ввиду положений статьи 180 ГК РФ. В силу этой нормы недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Куда более существенным является ситуация, когда дата нотариального заверения документа является более поздней, чем дата выдачи международного апостиля. В этом случае есть все основания утверждать о поддельности документа. 

 

Используйте внутренние российские паспорта. Поскольку права граждан РФ на недвижимое имущество учтены Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по реквизитам внутренних паспортов, то целесообразно использовать именно их, а не заграничные паспорта РФ или паспорта иностранных государств. Рекомендуется прописывать паспортные реквизиты наиболее полно, указывая полное имя доверителя (фамилия, имя и отчество), дату рождения, пол, адрес регистрации по месту жительства, серию и номер паспорта, полное наименование выдавшего органа в том падеже, который указан в паспорте после слова «выдан», дату выдачи и код подразделения. 

 

У большинства американских русскоязычных нотариусов нет возражений в удостоверении документа на основе внутреннего паспорта. Российское законодательство также не запрещает использовать внутренний паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность за пределами Российской Федерации. Указание в заграничном паспорте на то, что это «официальный документ, удостоверяющий личность гражданина при выезде за пределы и пребывании за пределами страны, а также при въезде на территорию государства из заграничной поездки» не может трактоваться ограничительно как невозможность использования внутреннего российского паспорта, уже будучи на территории иностранного государства, если к такому внутреннему паспорту есть доверие со стороны иностранных государственных и иных органов и организаций. 

 

Если вы указываете реквизиты и реквизиты внутреннего паспорта, и реквизиты загранпаспорта, то рекомендуется включать реквизиты загранпаспорта, в котором проставлена виза либо по которому осуществлялся въезд в США. На сегодняшний день допускается наличие у российского гражданина нескольких загранпаспортов (подпункт 2 части второй статьи 11 Федерального закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию"). 

 

Написание имени. В иностранной практике принято прописывать полное имя заглавными буквами. Обосновывается это тем, что, как правило, в паспортах и иных публичных документах, в том числе российских, написание имен осуществляется заглавными буквами. Я не вижу каких-либо юридических проблем в как в таком написании, равно как и написании с заглавной только первой буквы фамилии, имени и отчества.

 

Достаточно распространена ситуация, при которой лицо имеет несколько гражданств (бипатриды), и написание имени в паспорте каждого государства отличается либо вовсе иное. Такая ситуация может возникнуть, скажем, при смене фамилии ввиду вступления в брак на территории иностранного государства. Это совершенно допустимо, поскольку имя и фамилия определяется самим человеком и для конкретного правопорядка, то есть конкретного государства. Иными словами, имя – это то, как человек хочет, чтобы его звали в конкретном правопорядке. Если человек желает, чтобы в одном государстве его именовали Иваном Смирновым, а в другом John Smith, то он вправе указания в паспорте первого государства имени «Иван Смирнов», а во втором John Smith. На уровне международных правовых актов каких-либо ограничений на наличие нескольких имен не существует. 

 

Ранее я указал на возможность указания в одной доверенности нескольких представителей. Здесь же отмечу, что Гражданским кодексом также допускается выдача доверенности от нескольких доверителей (пункт 6 статьи 185 ГК РФ). Выдача совместной доверенности либо отдельных доверенностей от каждого доверителя необходима, если продаваемое недвижимое имущество находится в совместной собственности двух и более лиц.

Контакты доверителей и представителей. В российской юридической практике не принято включать в текст доверенности контакты доверителей и представителей. Тем самым стороны лишают себя хорошей возможности предотвращения многих злоупотреблений, которые не имели бы места, будь у другой стороны сделки или государственного органа возможность прямого общения к доверителю или представителю.  В своей практике я включаю адреса электронной почты каждого поименованного в доверенности лица, его контактные телефоны с указанием прикрепленных мессенджеров (Telegram, Viber, WhatsApp) для экономии телефонных счетов заинтересованного лица. Такой подход располагает к себе потенциальных покупателей. 

 

Несовершеннолетние сособственники. Несовершеннолетние лица также могут быть собственниками недвижимого имущества. Поэтому, при продажи недвижимости необходимо указать их полное имя, паспортные реквизиты (также, как и в отношении доверителей) и указание на то, что вы действуете в качестве их законных представителей (привести степень родства).  

 

Полное описание объекта недвижимости. Для того, чтобы полномочие на продажу недвижимости было действительным, оно должно быть максимально детализированным. Достаточно часто встречающиеся в интернете формулировки доверенностей, вроде «доверяю распоряжаться всем своим имуществом, как движимым, так и недвижимым, где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось» не будут состоятельными с точки зрения закона и, как правило, отвергаются потенциальными покупателями актива.


Гражданским кодексом РФ не устанавливается конкретный список реквизитов, которые образуют идентификацию недвижимого имущества. Судебная практика также не является последовательной в этом плане. Посему я рекомендую включать в доверенность следующие реквизиты недвижимости:

  • полные адресные ориентиры

  • общая площадь объекта

  • количество комнат – применительно к квартире 

  • кадастровый (условный) номер

  • дата государственной регистрации права

  • серия, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права (если регистрация права произведена до 15 июля 2016 года)

  • основание приобретения недвижимости (реквизиты договора)

  • данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества

 

Если после государственной регистрации права собственности продавца были произведены какие-либо перепланировки, следует убедиться, чтобы изменения нашли свое отражение в документах кадастрового и технического учета. 

 

Применительно к продаже жилого дома или иного здания, строения или сооружения, следует также прописать реквизиты права собственности либо иного права на земельный участок. Так, в силу статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2)

 

Цена продажи и порядок расчетов. На практике встречается немало ситуаций, когда путем подмены в последний момент перед подписанием в подписываемый договор купли-продажи вставляется вовсе не та цена, что была согласована сторонами на стадии переговоров. Поэтому я настоятельно рекомендую вам и вашему представителю еще раз прочитать весь печатный текст договора перед его подписанием. Ни в коем случае не читайте текст договора с экрана монитора. Если вы нашли ошибку и попросили перераспечатать текст, прочтите его еще раз полностью. Возможно, во вновь распечатанный текст внесены существенные изменения, которые вы упустили, понадеявшись на то, что вы уже ознакомились с соответствующим разделом документа. 

 

Далее, обращу ваше внимание на пункт 1 статьи 555 ГК РФ, согласно которому договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Во избежание возможных злоупотреблений я рекомендую прописать в доверенности минимальный размер покупной цены, за которую представитель уполномочивается продать вашу недвижимость, а также процент этой цены, который покупатель должен перечислить напрямую вашим представителем (как плату за их посреднические услуги). Оставшаяся часть подлежит перечислению напрямую на ваш американский или любой иной подконтрольный банковский счет, указанный в самой доверенности. Для последнего я рекомендую указать в доверенности реквизиты банковских счетов (номера счетов, routingnumber, полное наименование банковской организации и ее SWIFT), на которые покупатель должен перевести вашу долю покупной цены недвижимости. 

 

Данные положения не являются панацеей, поскольку при заключении вашим представителем договора на иных условиях, данный договор не будет считаться недействительным. В силу пункта 1 статьи 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. 

 

В то же самое время законом устанавливаются иные последствия сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия или угрозы (статья 179 ГК РФ). В контексте этой нормы сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2). Указание в доверенности цены, за которую (или не ниже которой) представитель вправе заключить сделку, а также порядок расчетов, вносит ясность в намерения сторон и может стать одним из доказательств обмана в контексте статьи 179 ГК РФ. 

 

Полномочия на заключение сделки. Для того, чтобы ваш российский представитель мог от вашего имени заключить договор купли-продажи или любую иную сделку, следует детализировано прописать все необходимые полномочия с указанием конкретных видов договоров, которые ваш представитель вправе заключать от вашего имени. Термин «заключать договор» уже сам по себе предполагает право его подписания, однако я рекомендую использовать в тексте доверенности оба термина, так как применительно к иным документам термин «заключать» может быть неприменим. 

 

Наиболее безопасным способом проведения сделки через представителя будет указание в доверенности на то, что договор купли-продажи может быть заключена на условиях, указанных в модельном договоре, который приводится в качестве приложения к доверенности. В то же самое время подобный подход может быть сочтен потенциальным покупателям чрезмерно жестким.

 

Помимо заключения конкретной сделки вам следует прописать полномочия на ее фактическое исполнение, скажем, на подписание передаточного акта (пункт 1 статьи 556 ГК РФ) и совершения иных действий по фактической трансмиссии владения от одного собственника к другому. 

 

Иные полномочия. Продажа недвижимости вовсе не ограничивается заключением договора. Потому помимо полномочий по заключению договора вам пригодятся и иные сопутствующие полномочия. 

 

Полномочия представительства перед нотариусами для совершения нотариальных действий. На сей день нотариальное удостоверение сделок обязательно для следующих типов сделок:

  • отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость; 

  • распоряжение имуществом совершается при опеке;

  • при отправке договора в регистрирующий орган почтовым отправлением; 

  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Даже если ваша сделка не подпадает ни под одну из вышеизложенных категорий, я все равно рекомендую вам прибегнуть к ее нотариальному удостоверению, поскольку нотариус вправе обладает весьма важным полномочием - проверять дееспособность лица на момент совершения им сделки. Таким образом, практикуемые многими недобросовестными лицами "сюрпризы" в виде составления справок из вытрезвителя о нахождении в день заключения договора в нетрезвом виде (мол, "меня напоили и заставили подписать договор") или в ином городе, направленные на последующее оспаривание сделки, не будут иметь веса. 

 

Если продаваемая недвижимость требует ремонта, я рекомендую указать в доверенности права на заключение договора бытового подряда и фактического выполнения ремонта. Это полномочие будет весьма кстати при последующих претензиях продавца к качеству объекта недвижимости. Также целесообразно прописать полномочия по кадастровому и техническому учету, если в процессе регистрации перехода права собственности будут выявлены расхождения имеющихся кадастровых и технических документов с действительными характеристиками недвижимости. 

 

Вполне возможно, что в квартире имеются лица, зарегистрированные там по месту пребывания или жительства. Для снятия их с регистрационного учета вам важно иметь соответствующее полномочие. Жилищные и регистрационные полномочия обычно также включают положения о взаимодействии с коммунальными и жилищно-эксплуатационными службами.

 

Следующая группа полномочий, которые целесообразно отразить в доверенности – представительство в налоговой службе по вопросам подачи налоговой отчетности и уплаты налогов и сборов. Налоговый вопрос может встать дважды: до момента заключения договора - при уплате имеющихся налогов, и после продажи – для уплаты образовавшегося подоходного налога. 

 

В завершении следует подробно прописать судебные полномочия (на случай возникновения судебных споров как с покупателем, так и с третьими лицами – Росреестром, налоговой, иными), полномочия в исполнительном производстве, и общие административные полномочия на подписание от вашего имени юридически значимых обращений и совершении мелких сделок для и во исполнение основного договора купли-продажи. При формировании судебных полномочий я не рекомендую наделять вашего представителя (даже основного) правом признания иска и заключения мирового соглашения.

 

Срок действия доверенности. Составляя доверенность, обязательно укажите срок ее действия. В действующей редакции ГК РФ срок действия доверенности не является ее необходимым реквизитомЕсли в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (пункт 1 статьи 186 ГК РФ). В то же самое время доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (абзац второй той же нормы).

 

Законодатель не устанавливает максимального и минимального срока действия доверенности. Со своей стороны посоветую вам устанавливать срок действия до года, так как сжатые сроки дисциплинируют всех участников сделки и побуждают к активным действиям. Как указал суд в одном из рассмотренных дел, запись в доверенности "без ограничения" не свидетельствует об установлении ее действия в течение определенного временного промежутка, вследствие чего она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 3 августа 2017 г. по делу N 33-4632/2017).

 

Передоверие. Я не большой сторонник передоверия. Именно с помощь этого инструмента совершается не мало злоупотреблений. Если же вы все-таки хотите установить право вашего представителя передоверить полномочия третьим лицам, то я настоятельно рекомендую детально проверить личность каждого предполагаемого представителя до передоверия, включив их паспортные реквизиты в текст доверенности, а также основания, при которых передоверие может иметь место (болезнь основного представителя, иные существенные препятствия в свободном осуществлении функций). Позволять представителям самостоятельно определять кандидатуры других представителей (по передоверию) крайне не рекомендуется.

Если в доверенности о совместном осуществлении полномочий предусмотрено передоверие, оно осуществляется только всеми представителями совместно, если иное не установлено в самой доверенности (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 127))

 

Язык доверенности. Право большинства штатов позволяет совершать доверенности (в отношении доверенностей российский законодатель использует именно термин «совершать» (статья 186 ГК РФ), а не «выдавать») на любом языке. В штатах с большим количеством русскоязычного населения, таким как Нью-Йорк, Калифорния, Флорида, Орегон и иные, имеется большое количество русскоговорящих нотариусов, которые могут удостоверить доверенность на русском языке. Ввиду сложности правовой английской терминологии и принципиальных отличий в правовых системах, при переводе английского текста на русский язык может возникнуть множество вопросов. Во избежание последующих споров о правильности перевода, я рекомендую вам изначально совершать доверенность на русском языке.

 

Применимое право. В случае, если полномочие предоставлено представителю для совершения сделки в отношении недвижимого имущества и при этом сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр (пункт 3 статьи 1217.1 ГК РФ).

Для представительства по другим вопросам, в том числе по вопросам заключения договора с риелтором, соглашения о конфиденциальности, соглашения о гарантиях и намерениях, соглашения о возмещении убытков, возможно установление иного права как для самой доверенности, так и для последующего договора. 

Подписи. Для того, чтобы у другой стороны и иных лиц, задействованых в сделке, не было сомнений в действительности доверенности, поставьте подпись также как и во внутреннем паспорте. Если доверенность исходит от нескольких доверителей, каждый их доверителей обязан расписаться в доверенности. Согласно действующей судебной практике образец подписи представителя не относится к числу обязательных реквизитов доверенности (Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 03 февраля 2016 г. по делу N 33-153/2016). В то же самое время, если у вас имеется возможность подписания представителем(-ями) доверенности, это создаст дополнительные гарантии от подделки.

 

Нотариальное удостоверение доверенности и ее легализация. После того, как вы определились с текстом доверенности и согласовали ее со всеми заинтересованными сторонами, вам следует ее нотариально удостоверить. Особенностью американского нотариата является упрощенность (по сравнению с российским) всех нотариальных форм и действий. Во многих штатах нотариус не обязан вести журнал нотариальных действий либо публиковать контактную информацию о себе в Интернете. В то же самое время в российской правоприменительной практике принято прямое обращение к нотариусу для проверки факта совершения нотариально действия. Поэтому я, будучи сам практикующим нотариусом штата Нью-Йорк, крайне рекомендую пользоваться услугами только тех нотариусов, которые публикуют в открытом доступе информацию о себе и ведут журнал нотариальных действий.

 

В юридической литературе распространен стереотип о том, что «американский нотариус заверяет только подпись». Праильнее сказать, что нотариус «заверяет» документ. Это устанавливается в законодательстве о нотариате большинства штатов. К примеру, полномочия нотариуса штата Нью-Йорк изложены в § 135 Исполнительного закона штата Нью-Йорк (NewYorkConsolidated Laws, ExecutiveLaw - EXC§ 135). Так, каждый нотариус, должным образом имеющий лицензию, настоящим уполномочен и вправе в пределах Штата принимать присяги и заверения, принимать письменные показания и показания для судов, получать и удостоверять признания или подтверждение правовых документов, ипотечных документов, доверенностей и других документов в письменной форме; требовать принятия или оплаты иностранных и внутренних векселей, простых векселей и обязательств, закрепленных в письменной форме, а также осуществлять протест векселей в случае непринятия или неуплаты, в зависимости от обстоятельств, и для использования в другой юрисдикции, осуществлять другие полномочия и обязанности в соответствии с законами наций и в соответствии с коммерческим использованием, или законами любого другого правительства или страны, которые могут осуществляться и выполняться нотариусами при условии, что при осуществлении таких полномочий он излагает название таких другой юрисдикции.

 

Наряду с американской удостоверительной надписи, американской нотариус вправе использовать российскую удостоверительную надпись.

 

После нотариально удостоверения доверенность должна быть легализована. Легализация есть подтверждение полномочий лица, выдавшего документ, для целей использования документа зарубежном. На сегодняшний день легализация документа возможна в двух формах: консульская легализация и легализация посредством проставления международного апостиля согласно Гаагской конвенции 1961 года

 

Преимуществом консульской легализации является отсутствие необходимости последующего перевода на русский язык удостоверительной надписи нотариуса, которая обязательно проставляется на английском языке. Недостатком выступают длительность сроков ожидания приема у консула (на сегодняшний день срок ожидания в Генеральном консульстве РФ в Нью-Йорке составляет три месяца), а также то, что довольно часто сотрудниками консульства проводится ревизия документа, и не всегда уместная и корректная.

 

Преимуществом апостилирования документа выступает краткость сроков – многие штаты предлагают услугу проставления апостиля за один день. Также многие нотариусы предлагают услуги апостилирования документа. Апостиль – это штамп или сертификат, который проставляется либо крепится на документ. В ряде штатов США между нотариальным удостоверением документа и его апостилированием также имеется промежуточная процедура – удостоверение нотариальных полномочий клерком соответствующего нотариального округа. 

В силу п. 1 ст. 185.1, п. 3 ст. 187, п. 2 ст. 188.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для оформления доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом; для оформления доверенности, выданной в порядке передоверия, а также для оформления безотзывной доверенности. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не содержат указания на то, что доверенность на представление интересов гражданина в арбитражном суде требует обязательного нотариального удостоверения (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 июля 2016 г. N Ф09-8026/15 по делу N А07-19259/2014).

Доверенность от имени иностранного лица, выданная на территории иностранного государства, не является официальным документом и по общему правилу не требует обязательного удостоверения в виде консульской легализации или проставления апостиля (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2013 г. N 158 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с рассмотрением Арбитражными судами дел с участием иностранных лиц" (п. 27)).

Продумайте порядок отмены доверенности. На сей день в судебной практике доминирует подход, согласно которому третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, не несет неблагоприятные последствия, связанные с ее прекращением (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2016 г. N Ф03-218/16 по делу N А59-2884/2014). Обязанность проверять действительность доверенности на третье лицо законом не возложена (Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 11 августа 2016 г. по делу N 33-2307/2016). Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение извещения об отмене доверенности (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2009 г. N Ф09-10394/08-С6). Сделка, совершенная по прекращенной доверенности в случае, если третье лицо не знало и не должно было знать о ее прекращении, влечет наступление прав и обязанностей как для третьего лица, так и для представляемого и его правопреемников, и с учетом изложенного недействительной в этом случае признана быть не может (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 33-23061/2015). Для Отмены доверенности я рекомендую направить соответствующее уведомление как самому представителю, чьи полномочия отменяются, так и иным представителям, а также в отделение Росреестра, и потенциальному контрагенту по сделке.

Если доверенность выдана нескольким представителям и в ней не предусмотрено совместное осуществление полномочий, отказ от полномочий одного из представителей или отмена его полномочий представляемым влечет прекращение доверенности только в отношении данного представителя (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 126)).

 

Подготовка согласия супруга. Для лиц, состоящих в браке на момент приобретения недвижимости, помимо доверенности на представителя необходимо согласие супруга на продажу такой недвижимости. Если брак был заключен после приобретения недвижимости, то необходимо подготовить заявление о том, что недвижимость была приобретена до заключения брака и не является совместно нажитым имуществом. Это не есть требование закона, но по факту данный документ запрашивается в большом количестве сделок. Если вами заключается не договор купли-продажи, а, скажем, договор мены, и другая сторона сделки также является семейной парой, тогда подобного рода документы необходимо запросить и от них.

 

Разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире ввиду участия в ее приватизации или при приобретении на открытом рынке, независимо, зарегистрирован он там он там или нет, то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Ввиду этого, продажа такой доле возможна после получения разрешения органов опеки и попечительства. 

 

Проверка потенциальных покупателей. Безусловно, что на стороне покупателя существенно больше рисков в заключении сделок с недвижимым имуществом по доверенности, выданной в США либо иной юрисдикции. Здесь же я хочу отметить основные риски продавца. Ими являются:

  • возможность мошеннических действий со стороны покупателя и/или представителя по доверенности посредством подделки документов о праве собственности. Этот риск особенно актуален для продавцов, которые являются «невъездными» в Россию и у которых нет возможности физического контроля над недвижимостью;  

  • потеря времени;

  • наличие данных о судебных спорах на недвижимость могут негативно отразится на цене недвижимости и отпугнуть многих добросовестных покупателей.

 

Я рекомендую вам обязательно проверить следующие документы и сведения в отношении покупателя:

  • паспорт: проверка действительности на сервисах МВД; 

  • информация о судебных, банкротных и исполнительных производствах;

  • публичные данные покупателя: социальные сети, информации в интернете

  • опрос работодателя, бизнес-партнеров, соседей покупателя с целью сбора информации о его добросовестности;

  • выписка по банковскому счету.

 

Также как и в случае с выбором риелтора, любое сомнение, даже интуитивное, в личности покупателя и его добросовестности должно становиться основанием для отказа в заключении сделки.

 

Структурирование сделки купли-продажи. На этот вопрос существует достаточно большое количество литературы. Поэтому хотелось бы остановиться на двух инструментах, которые я рекомендую использовать при заключении всякой сделки, в том числе договора с риелтором и договора купли-продажи недвижимости.Речь идет о соглашении о конфиденциальностии соглашении о гарантиях и намерениях. Первое соглашение должно предписывать объем и режим раскрытия информации о сторонах и предмете сделки. Второе – закреплять существенные факты, которые могут повлиять на выбор сторон заключить договор, и правовые последствия нарушения гарантий и заверений. Примером может служить гарантии и заверения в отношении качества недвижимости, импользуемых материалов, отсутствия необходимости в капитальном ремонте, отсутствие притязаний со стороны родственников и многие иные. В отличие от договора купли-продажи недвижимости, данные договоры могут быть заключены по иностранном праву, что делает их более гибкими по сравнению с российскими аналогами. 

 

Налоговые последствия. Налоговые последствия заключения сделок с недвижимым имуществом, расположенном на территории Российской Федерации, разнятся в зависимости от двух ключевых факторов:

  • Статуса резидента либо нерезидента российской федерации

  • Длительности владения недвижимым имуществом.

 

Так, с 01 января 2019 года физические лица-нерезиденты РФ смогут не платить НДФЛ при продаже имущества, которое находилось в их собственности более минимального установленного срока владения (три или пять лет). Если налогоплательщик продаст имущество раньше указанного срока, то доход от продажи недвижимости будет облагаться по ставке, которая зависит от статуса резидента/нерезидента РФ. У резидента подлежит обложению по ставке 13%, а у нерезидента – по ставке 30% (пункт 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ). Отмечу, что нерезидент не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением.

Наш офис в Нью-Йорке имеет обширный опыт структурирования сделок с недвижимым имуществом, собственники которого проживают на территории США. Мы поможем вам грамотно составить доверенность и договор купли-продажи на продажу недвижимого имущества в России из США, а также согласие супруга либо заявление об отсутствии в отношении недвижимости режима совместно нажитого имущества. 

 

  

TAGS: Вячеслав Кутузов, юрисконсульт, нотариус, доверенность, апостиль, согласие супруга, доверенность на продажу недвижимого имущества, доверенность для России из США, Нью-Йорк, США, нотариус Нью-Йорк, Нотариус США, доверенность на продажу недвижимого имущества в России, Апостиль в Нью-Йорке, Апостиль в Калифорнии, апостиль во Флориде, Апостиль в Пенсильвании, Апостиль в Неваде, Апостиль в Техасе.

© Viacheslav Kutuzov LLC, 2019. All rights reserved.